Mau investasi puluhan juta untuk bisnis F&B? Jangan main tebak-tebakan! Ini panduan riset lokasi yang wajib dilakukan sebelum tanda tangan kontrak.
Banyak entrepreneur yang terburu-buru pilih lokasi karena takut keambil orang lain. Padahal, riset lokasi yang proper bisa menghindarkan kamu dari kerugian jutaan rupiah. Berikut step-by-step analysis yang harus dilakukan:
FASE 1: PRE-SCREENING (Minggu 1)
1. Desktop Research Sebelum turun lapangan, lakukan riset online dulu:
- Google Street View untuk lihat kondisi area
- Google Reviews kompetitor di sekitar
- Data demografi dari BPS atau sumber terpercaya
- Social media check: hashtag location, post frequency
2. Initial Site Visit Kunjungan pertama fokus ke:
- First impression: mudah ditemukan atau tidak?
- Parking availability
- Kondisi fisik bangunan dan infrastruktur
- General vibe dan cleanliness area
FASE 2: DEEP ANALYSIS (Minggu 2-3)
3. Traffic Pattern Analysis Buat spreadsheet dengan kolom:
- Hari/tanggal
- Jam
- Jumlah pejalan kaki
- Jumlah kendaraan
- Profile pengunjung (age, gender, style)
Minimum data: 14 hari dengan 3 time slot per hari.
4. Competitor Mapping Dalam radius 500m, catat:
- Nama dan jenis F&B
- Price range
- Target market
- Peak hours
- Unique selling point
- Rating dan review summary
5. Demographic Deep Dive Interview informal dengan:
- Penjual di sekitar (at least 5 orang)
- Security building/complex
- Driver ojol yang sering lewat
- Potential customers
Pertanyaan kunci:
- "Kira-kira kalau buka [konsep bisnis kamu], laku nggak ya di sini?"
- "Biasanya orang sini makan di mana sih?"
- "Range budget makan orang sini berapa ya?"
FASE 3: FINANCIAL FEASIBILITY (Minggu 4)
6. Cost Structure Analysis Hitung semua cost yang akan dikeluarkan:
- Sewa bulanan
- Deposit dan biaya setup
- Renovation cost
- Operational cost (listrik, air, internet)
- Staff cost
- Marketing cost untuk awareness
7. Revenue Projection Berdasarkan data traffic dan competitor analysis:
- Estimated daily customers (conservative, realistic, optimistic)
- Average transaction value
- Monthly revenue projection
- Break-even point calculation
8. Risk Assessment Identifikasi potential risks:
- Competition risk: ada yang mau buka kompetitor serupa?
- Regulation risk: ada rencana perubahan zoning?
- Infrastructure risk: ada rencana construction yang ganggu akses?
- Economic risk: daya beli area stable atau declining?
TOOLS YANG MEMBANTU:
1. Traffic Counting Apps:
- Visitor Analytics
- Footfall counter apps
- Manual counter (paling akurat)
2. Market Research Tools:
- Google Trends untuk keyword area
- Social media analytics tools
- Survey apps untuk quick poll
3. Financial Planning Tools:
- Excel template untuk financial projection
- Break-even calculator
- ROI calculator
DECISION MATRIX FRAMEWORK:
Buat scoring system 1-10 untuk:
- Location accessibility (25%)
- Target market fit (25%)
- Competition level (20%)
- Financial viability (20%)
- Growth potential (10%)
Minimum score untuk go: 7/10
RED FLAGS - IMMEDIATE NO:
- Traffic pattern tidak konsisten (variance >50%)
- Lebih dari 5 F&B sejenis dalam radius 300m
- Area dalam masa transisi major (construction, zoning change)
- Break-even point >18 bulan
- Akses tergantung 1 jalan utama yang sering macet total
FINAL CHECKLIST SEBELUM COMMIT:
✅ Survey minimum 30 hari ✅ Financial projection reviewed by accountant ✅ Legal aspect checked (zoning, permit) ✅ Test market via pop-up (optional tapi highly recommended) ✅ Negotiation strategy prepared ✅ Plan B location identified
Pro Tips:
- Jangan terburu-buru meski owner bilang "ada yang mau juga"
- Selalu negotiate terms, terutama untuk year 1
- Consider seasonal factor (lebaran, back to school, etc.)
- Have exit strategy in contract
Riset yang thorough memang time-consuming, tapi lebih baik spend 1 bulan untuk riset daripada regret 2-3 tahun ke depan!
